德州市人民政府办公室文件

德政办发[2002]1号

德州市人民政府办公室
关于印发《德州市住宅共用部位共用设施设备
维修基金管理规定》的通知

各县（市、区）人民政府，市政府各部门：
市政府同意《德州市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理规定》，现印发给你们，望认真贯彻执行。

                               二00二年一月八日

乐陵市住宅共用部位共用设施设备
维修基金管理规定
第一条为贯彻落实国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）精神，保障住房售后物业管理工作的顺利开展，维护住房产权人和使用人的共同利益，根据建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，制定本规定。
第二条凡乐陵市区域内的商品住房（含经济适用住房、安居工程住房）、已购公有住房及拆迁实行产权调换的私房的共用部位、共用设施设备维修基金的管理，均适用本规定。
第三条本规定所称共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙壁面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条凡商品住房、已购公有住房及拆迁实行调换的私房都应建立住宅共用部位和共用设施设备维修基金（以下简称“维修基金”）。
维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》（财政部财基字[1998]7号），专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
第五条商品住房在销售时，购房者应当按购房款的3%向售房单位缴纳维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。
第六条本办法实施前，已办理商品住房产权过户手续，没有缴纳维修基金的，产权人应按购房款3%的比例补缴。
第七条公有住房售后及拆迁实行调换私房维修基（资）金的来源与管理
（一）售房单位按照一定比例从售房款中提取维修基金，多层住宅不低于售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%，维修基金归售房单位所有。维修基金的利息收入根据业主或物业管理企业的住房计划申请支用，但不能支取基金本金；公有住房售后维修基金按单位住房基金管理办法进行管理。
（二）除从售房收入中提取维修基金外，今后购买公有住房的，购房者应按购房款2%的比例向售房单位缴纳维修资金，维修资金的本息均可使用，纳入维修基金管理。售房单位代为收取的维修资金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。
（三）本规定实施以前购买的公有住房，由购房者按当时住房成本价2%的比例补交维修资金。由售房单位负责收缴后，纳入维修基金管理。
（四）售房单位维修基金利息和个人缴纳的维修资金不足以支付共用部位和共用设施设备维修费用的，应由个人按其拥有的住宅建筑面积份额均摊。
（五）拆迁实行产权调换的私房，由产权调换申请人按拆迁规定的商品房价的3%缴纳维修基金，由实施产权调换单位代收后交当地物业管理行政主管部门。
第八条维修基金应当在指定银行专户存储，专款专用。为了保证维修基金保值增值，维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。
第九条维修基金自存入维修基金专户之日起按人民银行规定利率计息，其利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。
第十条维修基金的缴纳办法
商品住宅销售时，按规定由购房人缴纳的维修基金，由售房单位代为收取。
购房人补交的维修基金，由业主委员会委托物业管理单位代收。尚未成立业主委员会的，由商品住宅销售单位或其委托的物业管理企业代收。
产权调换申请人缴纳的维修基金，由实施产权调换单位代收。
代收单位代收的购房人一次性缴纳的维修基金应于办理房屋权属证书前移交给当地物业管理行政主管部门代管，在银行开设专户储存，待业主委员会成立后办理移交手续。
维修基金的缴纳应以购房合同所定价格和房地产管理部门出具的测绘面积作为结算依据，由代收单位到当地物业管理行政主管部门办理缴纳手续，然后凭物业管理行政主管部门开具的专用收款收据办理房屋所有权证书。
对于没有缴纳维修基金的建设项目，房地产行政主管部门不予办理房屋所有权证手续，业主委员会及物业适宜于是企业不得办理该建设项目物业管理的移交。
第十一条　主委员会成立后，经业主委员会同意，物业管理行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。物业管理企业代管的维修基金，应当专款专用，定期接受业主委员会的检查与监督。
第十二条　业主委员会成立前，维修基金的使用由售房单位或住房单位委托的物业管理企业提出使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后予以划拔。
业主委员会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度或季度计划，业主委员会应当予以审议，通过书面委托物业管理企业以招投标的形式确定施工单位，签订施工合同。施工单位编制的费用预算和决算，由业主委员会审议，物业管理行政主管部门核准后，到指定银行按工程预算进度办理预付资金划转手续。维修完成，由业主委员会组织工程质量验收，审议维修工程决算。
住宅共用部位、共用设施设备的维修属房地产开发企业保修责任范围内的，费用由房地产开发企业承担；人为损坏的，由责任人承担其维修费用。
维修基金达不到规定数目时，经业主委员会决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。
第十三条　业主委员会成立后，应与银行签订委托协议，开立物业管理维修基金账户，一般按单幢住宅楼房设置明细户进行核算。开立账户时，应提交下列文件和资料：
（一）开户申请书；
（二）业主委员会成立的批准文件；
（三）业主分户清册；
（四）业主委员会主任、副主任私章和业主委员会财务专用章的印鉴；
（五）物业管理委托合同。
业主委员会委托物业管理企业办理开户手续，还应提交书面委托书。
第十四条　业主委员会开立维修基金账户后，应当告知当地物业管理行政主管部门，将维修基金专户中所属维修基金本息划转至业主委员会的维修基金账户。
第十五条　物业维修、更新费用按照下列规定在维修基金中列支：
（一）住宅共用部位、共用设施的维修、更新费用由该幢住宅的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担，其中一幢住宅楼有两个或两个以上单元的，每个单元内共用部位、共用设备的维修、更新费用由该单元内的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。
（二）物业管理区域公共设施的维修、更新费用由全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担，其中属于两个或两个以上物业管理区域的公共设施维修、更新费用由各物业管理区域的全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。
第十六条　物业管理企业发生更换时，应将维修基金使用账目经业主委员会审核无误后，办理账户转移手续。账户转移手续应当自双方签字盖章之日起十日内送物业管理行政主管部门和业主委员会备案。
第十七条　业主转让房屋所有权时，结余的维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。
第十八条　因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金管理单位应当将维修基金余额按业主个人缴纳比例退还给业主。
第十九条　未按本办法规定足额缴纳维修基金和维修资金的，在办理住房买卖、赠与、继承、抵押、出租等登记手续前，须足额补交维修基金和资金。
第二十条　各级物业管理行政主管部门和财政部门负责指导、协调、监督维修基金的管理与使用。
各级物业管理行政主管部门和财政部门应当建立和制定维修基金使用计划报批制度、财务预决算制度、审计监督制度以及业主的查询和对帐等制度，并认真执行，严格管理。
第二十一条　业主和使用人、物业管理企业、开发建设单位之间因维修基金发生纠纷的，当事人可以通过协商解决，协商不成的，可依法向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉。
第二十二条　住宅共用部位共用设施设备维修基金是确保新建商品房和公有住房售后共用部位、共用设施设备维修的基本资金来源，必须不折不扣的缴纳，任何部门和个人无权擅自减免，也不能以减免维修基金作为商品住房促销的手段。
有关单位未按本办法规定足额提取维修基金的，由物业管理行政主管部门责令其限期补提维修基金本息；逾期仍不足额提取的，按上级有关规定处理。
第二十三条　售房单位已按《德州市市区住宅小区物业实施办法》规定收取住宅建安费3%的物业管理公共资金的，应按本办法规定统一缴纳并存入指定银行开设的维修基金专户，纳入维修基金管理。
第二十四条　各县（市）住宅共用部位共用设施设备维修基金的管理参照本规定执行。
第二十五条　非住宅商品房维修基金的管理参照本规定执行。
第二十六条　本规定由德州市房产管理局负责解释。
第二十七条　本规定自印发之日起实行。

                                 德州市人民政府办公室
                                  2002年1月8日印发